Qoyadan sakrashdan oldin qarang
1. Binoning kapital rejasi
2. Kapitalni yaxshilash (o'tmish va kelajakdagi rejalar, shu jumladan xarajatlar smetasi va vaqt doirasi)
3. Bino uchun ipoteka (shartlar/shartlar/uzaytirish imkoniyatlari qanday)
4. Boshqaruv shartnomasi (hozirda boshqaruv shartnomasini bajarayotgan kompaniya; xarajatlar/xizmatlar)
5. Jamoat va turar-joy binolarida asbest tadqiqoti
6. Kemiruvchilar/xatolar va suvning shikastlanishi uchun kirish joyi bo'lishi mumkin bo'lgan yerto'la va boshqa jamoat joylaridagi chirigan deraza romlari
7. Suv/elektr hisoblagichlari. Har bir yil uchun xarajatlar ko'rib chiqilishi kerak. Xarajatlar har yili o'xshashmi?
Ilova paketi. Oldinga (yuqoriga)
Har bir potentsial kooperativ xaridor yod olishi kerak bo'lgan uchta shart mavjud: dastlabki to'lov, qarzning daromadga nisbati va yopilgandan keyingi likvidlik.
• Birinchi to'siq: Dastlabki to'lov - xaridor sotuvchiga bank yoki boshqa kreditor tomonidan moliyalashtiriladigan qolgan summa bilan to'laydigan dastlabki naqd pul qismidir. Kooperativlar egalari o'z uylarida tenglik bo'lishini xohlashadi. Dastlabki to'lov 20-50 foizgacha bo'lishi mumkin (universal emas). Bir nechta yuqori maqomli binolar hech qanday moliyalashtirishga ruxsat berilmagan holda naqd pul sotib olishni talab qilishi mumkin.
• Ikkinchi to'siq: Qarzning daromadga nisbati. Xaridorning oylik qarzi miqdori uning oylik daromadiga bo'linadi. Ko'pgina kooperativlar uchun ruxsat etilgan qarzning daromadga nisbati 25-30 foizni tashkil qiladi. Ko'pgina kengashlar umumiy moliyaviy rasmga ham qarashadi. Agar kimdir ijtimoiy ta'minotda bo'lsa va oyiga atigi 2100 dollar olib kelsa, lekin bankda yoki investitsiyalarda 10 million dollarga ega bo'lsa, qarzning daromadga nisbati muammo bo'lmasligi mumkin.
• Uchinchi to'siq. Yopishdan keyingi likvidlik. Oldindan to'lovni amalga oshirgandan so'ng bo'lajak xaridorga oson bo'lgan pul miqdori. Bunga bankdagi naqd pul, pul bozori va/yoki aktsiya fondlari, aktsiya portfeli, g'aznachilik veksellari, depozit sertifikatlari (likvid deb hisoblangan) kiradi. IRA va boshqa pensiya hisoblari likvid hisoblanmaydi, shuningdek, hayotni sug'urtalash polislari, investitsiya qilinmagan aktsiyalar yoki shaxsiy mulk (ya'ni, ko'chmas mulk, san'at asarlari) hisoblanmaydi.
Asosiy qoida - agar uning daromadi biron sababga ko'ra, masalan, ishdan bo'shatish yoki kasallik bilan tugagan bo'lsa, xaridor ikki yil davomida ipoteka va texnik xizmatni to'lash uchun etarli naqd pulga ega bo'lishi kerak.
Kengashlar ba'zan bir yillik likvidlik va depozitga qo'yilgan bir yillik naqd pul uchun hisob-kitob qiladi, bu esa bo'lajak xaridorga likvid aktivlarni muddatidan oldin sotish orqali naqd pul yig'ish imkonini beradi va kengashlarga xotirjamlik beradi.
Ba'zi kengashlar brokerlar va xaridorlarni qabul qilish imkoniyati kam bo'lgan odamlarni tekshirish uchun vaqt va qiyinchiliklardan qochish uchun ularning raqamli talablari haqida oldindan xabardor qiladi. Boshqa kengashlar mutlaq talablarga ega emas va har bir holat asosida qaror qabul qiladi.
Risklar va mukofotlar
Barcha xaridlar xavf ostida. NYC kooperativini sotib olayotganda, ko'p omillar xaridorning nazorati ostida emas, jumladan, yomon boshqariladigan bino, dangasa kooperativ kengashi yoki o'qitilmagan yoki etarli bo'lmagan qurilish xodimlari. Aktsiyadorlar kutilmagan bo'lgan binolarni kapital ta'mirlash uchun BOD tomonidan undiriladigan kutilmagan maxsus baholar bilan shug'ullanishlari mumkin va texnik xizmat ko'rsatish to'lovlari inflyatsiyadan tezroq oshishi mumkin. Boshqaruv direktori qo'shimcha ijara yoki boshqa siyosatlarni o'zgartirishi mumkin, bu esa kvartirani ijaraga olish va/yoki uy hayvonlariga egalik qilishni imkonsiz qiladi. Kvartirangizni sotish bo'lajak xaridorlarning kengashning o'zboshimchalik bilan rad etishi tufayli qiyin bo'lishi mumkin, chunki BOD a'zosi sizga nisbatan g'azablanadi.
Oldinga boring
Siz orzu qilgan kvartirani topdingiz. Sizning advokatingiz, buxgalteringiz, interyer dizayneringiz, arxitektoringiz va oilangiz bir sahifada. Siz va egasi sotish narxi bo'yicha kelishuvga erishdingiz va endi yopish vaqti keldi.
Yopish vaqti
Nyu-Yorkdagi kooperativning yopilish vaqti imzolangan xarid shartnomasi bo'lgan paytdan boshlab 2-3 oy o'tishi mumkin; ammo, REAL dunyoda yopilish uchun zarur bo'lgan vaqt va bir qator omillarga bog'liq va xaridorning bevosita nazorati ostida bo'lishi mumkin:
1. Homiy kvartirani sotib olish uchun barcha naqd pullar. 2-3 oy (yoki undan kam) rejalashtiring ... lekin,
2. Tajribasiz advokat bilan mulkdan sotib olish - kechikish
3. Co-op board to'plami to'liq bo'lmasligi yoki xatolarni o'z ichiga olishi mumkin - kechikish
4. Boshqaruv agenti arizani ko'rib chiqishda sekin va uni kengashga yuborishni keyinga qoldiradi - kechikish
5. Kooperativ kengashi ko'plab sotuvlarni ko'rib chiqmoqda va ular BOD e'tibori uchun raqobatlashmoqda - kechikish
6. Ta'til davrida taqdim etilgan kengash paketi - kechikish
7. Suhbatni rejalashtirishdagi ziddiyatlar (siz va BOD) - kechikish
8. BIR qaror qabul qila olmaydi - kechikish
9. Sotuvchi yoki xaridor hamkorlik qilmaydi - kechikish
Yakuniy xarajatlar
• Advokat to'lovlari. 1,500-4,000 dollar oralig'ida. Odatda tranzaksiya yopilgandan keyin to'lanadi. Bankning advokati uchun qo'shimcha to'lov (1,000 dollar) bo'lishi mumkin.
• Uy-joy solig'i. Nyu-Yorkdagi qasr solig'ining chegarasi 1,000,000 1,000,000 1 dollarni tashkil etadi (qasr bu narxda sotilmaydi). Texnik jihatdan soliq xaridor tomonidan 3.9 25,000,000 XNUMX dollarga teng yoki undan kattaroq mulk uchun to'lanadigan transfer solig'i hisoblanadi. Soliq miqdori o'zgarib turadi va XNUMX XNUMX XNUMX AQSh dollari yoki undan yuqori ob'ektlar uchun sotib olish narxlari oralig'iga qarab XNUMX foizdan boshlab, maksimal XNUMX foizgacha ko'tariladigan tugatish stavkasi.
• Sarlavha sug'urtasi (Faqat kvartiralar). Kvartirani sotib olish va ipoteka olish mulkni sug'urtalashni talab qiladi va odatda xarid narxining 0.45 foizini tashkil qiladi. U xaridorlar va qarz beruvchilarni uyga egalik qilishdan oldin mulkka bo'lgan da'volardan himoya qilish uchun olinadi.
• Ipoteka ro'yxati Soliq (faqat kvartiralar). Bu xaridorlardan 1.8 5,000,000 1.925 AQSh dollarigacha bo'lgan ipoteka summalari bo'yicha 500,000 foiz va 2,000,000 20 dollardan yuqori bo'lgan ipoteka summalari uchun 1.925 foiz to'lashlarini talab qiladi. Bu xarid narxi emas, balki kredit summasi. Manxettendagi o'rtacha 1,600,000 30,800 XNUMX dollarlik kvartira uchun XNUMX foiz arzon, faqat ipoteka solig'i uchun taxminan XNUMX XNUMX AQSh dollari miqdoridagi XNUMX XNUMX XNUMX dollarlik kredit summasidan XNUMX foiz to'lov olinadi.
• Flip soliq (Kooperatsiyalar). Bu kooperativ kvartirani sotish bitimi paytida kooperativga to'lanadigan transfer to'lovidir. To'lov texnik jihatdan soliq emas va shuning uchun mulk solig'i sifatida chegirib tashlanmaydi. Flip solig'i miqdori va uni kim to'lashi (xaridor yoki sotuvchi) kooperativdan kooperativga farq qiladi. Ma'lumotlar, odatda, qonunlar bo'yicha binolarni mulkiy ijaraga berish yoki kooperativda ko'rsatilgan.
• Qo'shimcha to'lovlar. Ipoteka to'lovlari, qayta kodlash xarajatlari, tasodifiy xarajatlar va boshqalar.
• Nyu-York shtati va NYC o'tkazma soliqlari (Faqat yangi ishlab chiqilgan kvartiralar). (prevu.com)
nihoyat
Bitim yakunlangach, xaridor sotuvchiga pulini beradi. Sotuvchi xaridorga dalolatnoma (kondo uchun) yoki mulkiy ijara (kooperativlar uchun) beradi va har kim o'z hayotini davom ettiradi.
Yakuniy eslatma
Men sog'ligim uchun Nyu-York shahriga ko'chib o'tdim.
Men paranoyakman va bu mening qo'rquvlarim oqlangan yagona joy edi. (Anita Vayss)
© Doktor Elinor Gareli. Ushbu mualliflik huquqi to'g'risidagi maqola, shu jumladan fotosuratlar muallifning yozma ruxsatisiz ko'paytirilishi mumkin emas.
Seriya:
2 qism. Inqirozlarda hamkorlik
3 qism. Kooperativ sotasizmi? Omad!
4 qism. Hamkorlar: Pulingiz qayerga ketadi
Oxirgi bo'lsa ham, shu darajada muhim bo'lmagan; bir xil ahamiyatga ega bo'lgan:
5-qism. KOMPANIYAT PUL KURUNI QAZMADAN OLDIN
